Eigentum zerstört deine finanzielle Freiheit – so lautet zumindest die weitverbreitete Meinung. Wenn du heute jedoch durch Deutschland oder Österreich gehst und Menschen fragst, was „finanzielle Sicherheit“ für sie bedeutet, wirst du fast immer dieselbe Antwort hören: eine eigene Immobilie.
Eine Streitfrage, die wir heute in diesem Artikel zu klären versuchen: Warum denken im deutschsprachigen Raum alle scheinbar falsch oder anders? Entgehen uns hunderttausende Euro, weil wir einfach falsch rechnen oder vielleicht sogar in die falsche Richtung gedrängt werden? Und was hat die Politik damit zu tun?
Warum Eigentum heute finanziell nicht mehr so logisch ist wie früher
Früher war Eigentum fast immer gewinnbringend oder zumindest irgendwie logisch.
- Zinsen bei 1 % oder darunter
- Immobilienpreise immer steigend
- weniger staatliche Vorgaben
- Löhne, die real stärker wuchsen als heute
Heute ist das ganze nicht mehr so 100 % klar: Ein Haus mit 600.000 Euro Kaufpreis, 100.000 Euro Eigenkapital, 4 % Kreditzinsen bedeutet eine monatliche Rate über 2.400 Euro – für 30 Jahre. Plus ein paar notwendige Reparaturen, Instandhaltungen und kleine Ausbauten summiert sich der Geldbetrag (inklusive Kreditzinsen) für eine Immobilie auf 1,2 Millionen Euro.
Während du diese Rate brav zahlst, könnte ein Mieter mit 1.200 Euro Miete mit derselben finanziellen Fähigkeit beispielhaft rund 1.200 Euro monatlich investieren. Bei 7 % Rendite ergibt das nach 30 Jahren rund 1,7 Millionen Euro Vermögen – nach Steuern.
Der Wert deines Eigenheims ist zwar ebenfalls gestiegen, aber das bringt dir nichts, weil du es nicht veräußern kannst. Eine Rendite, die du – außer du verkaufst und stellst auf Miete um – nie realisieren kannst. Im Vergleich zu Aktien und ETFs wirft es außerdem keine Dividenden ab. Obendrein überschätzen viele die Wertsteigerung von Immobilien. In ländlichen Bereichen steigen diese oft nur minimal. Die Jahre mit massiven Immobilienpreissteigerungen waren ebenfalls Niedrigzinsphasen. Diese Zeit ist jedoch mittlerweile vorbei.
Zusammengefasst investierst du als Immobilienbesitzer 1,2 Millionen Euro in einen Wert, den du nur schwer realisieren kannst, während ein Mieter nach Steuern 1,7 Millionen Euro aufbaut, womit er seine Miete für den Rest seines Lebens locker zahlen kann und ein gutes und freies Leben führen wird.
Daher kommt aus der Finanzbranche häufig folgendes Zitat oder folgende Aussage:
„Selbstgenutztes Eigentum ist keine Renditeentscheidung, sondern eine Lifestyleentscheidung (Konsum).“
Und genau das ist es. Warum ist es trotzdem für viele das Ziel, unbedingt Eigentum aufzubauen?
Warum Staat und Politik wollen, dass du Eigentum besitzt
Dieser Punkt wird in den Medien fast nie angesprochen – dabei ist er entscheidend.
1. Eigentümer sind leichter steuerbar
Wenn du einen 30-Jahres-Kredit hast, bist du ein Traum für den Staat und die Wirtschaftspolitik.
- Du bist standortgebunden. Toll für Infrastrukturplanungen und langfristige Steuereinnahmen.
- Du bist abhängig von stabilen Einkommen.
- Du kannst nicht einfach kündigen oder spontan die Branche (oder sogar das Land) wechseln.
- Du musst konsumieren (Sanierung, Heizung, Reparaturen).
Kurz gesagt: Ein Hauskredit macht dich planbar. Und planbare Bürger sind politisch stabil.
Planbar heißt auch kontrollierbar. Du hast weniger Chancen, aus dem klassischen Schema auszubrechen.
2. Zinsen als politisches Steuerungsinstrument
Jeder Eigentümer hängt direkt von der Zentralbank ab. Steigen die Zinsen, reduziert sich automatisch die Kaufkraft aller Haushalte mit Kredit – und zwar erheblich. Sinken die Zinsen, wird der Konsum hingegen angekurbelt.
Mieter können dem etwas leichter ausweichen. Eigentümer hingegen nicht. Ohne hier etwas Böses unterstellen zu wollen, heißt das am Ende einfach, dass zinspolitische Maßnahmen für Eigentümer (oder eher für angehende Eigentümer, die noch in der Rückzahlungsphase stecken) deutlich effektiver und direkter funktionieren.
3. Eigentum erleichtert politische Eingriffe
Deutschland und Österreich haben das mehrfach bewiesen:
- energetische Sanierungspflichten
- Heizungstausch
- Wohnbauförderungen, die später zurückgenommen werden
- strengere Energienormen
Der Staat kann die Ausgaben der Bevölkerung durch Pflichten und Förderungen lenken. Bei Immobilien geht es um deutlich größere Beträge, was die Ausgabensteuerung sehr effektiv macht.
4. Eigentum stabilisiert das System
Ein Land, dessen Bürger hohe Kredite haben, langfristige Verbindlichkeiten tragen und über wenig Liquidität verfügen, ist ein Land, in dem sehr selten rebelliert wird. Sie müssen funktionieren, denn am Ende hängt das Heim ihrer Familie davon ab. Raum für großartige Versuche gibt es nicht.
Und das alles ist genauso politisch gewollt.
Warum Eigentum trotzdem sinnvoll sein kann
Trotz aller Kritik gibt es gute Gründe, Eigentum zu wählen. Ich selbst habe diesen Weg bewusst eingeschlagen, weil:
- ich bereits Eigenkapital hatte und dadurch meine Rate tragbar ist
- ich parallel weiter investieren kann
- ich langfristig an einem Ort bleiben will
Und eines darf man nicht unterschätzen: Wir sind an der Börse verwöhnt gewesen. 17 Jahre fast durchgehend starke Gewinne – das ist nicht die Norm.
Es wird Zeiten geben, in denen die Aktienmärkte über einen längeren Zeitraum hinweg wieder stärker einberechnen werden. Und ich möchte diesen psychologischen Druck nicht haben, wenn mein gesamtes Vermögen ausschließlich in Aktien liegt.
Deshalb sehe ich Eigentum als Diversifikation, nicht als Renditequelle.
In einem weiteren Artikel zum Thema finanzielle Freiheit habe ich über genau solche psychologischen Fallen gesprochen, in die viele bei diesem Thema tappen. Viele übersehen, dass 30 Jahre ein verdammt langer Zeitraum sind, in dem politisch, geopolitisch und auch sonst auf der Welt sehr viele schlimme Ereignisse passieren können.
Fazit: Eigentum kann Freiheit zerstören – aber nur, wenn du die falschen Erwartungen hast
Die unangenehme Wahrheit lautet:
- Eigentum macht dich systemisch steuerbarer.
- Eigentum nimmt dir Flexibilität.
- Eigentum ist fast nie ein Investment.
- Mieten + Investieren erzeugt meist mehr Vermögen.
- Aber Freiheit ist kein schwarz-weiß-Konzept.
Denn Freiheit entsteht nicht dadurch, dass du irgendeinem FIRE-Plan folgst oder den Ratschlägen anderer aus dem Internet hörst. Freiheit entsteht, wenn du bewusst entscheidest, welche Bausteine zu deinem Leben passen. Finanzielle Freiheit sollte ein Spektrum sein, aus dem du das für dich Optimale herauspickst.
Vielleicht ist das ein Depot. Vielleicht ein Haus. Vielleicht beides.
Du musst für dich entscheiden, wie viel „Freiheit” du haben willst und wie stark du in deiner Umgebung verwurzelt bist.
Eigentum zerstört nicht automatisch deine finanzielle Freiheit. Es ist lediglich eine abgeschwächte Form davon.